Desahucio por falta de pago de la renta en España: guía actualizada 2026

Desahucio por falta de pago de la renta en España: guía actualizada 2026

El impago de la renta es la causa más frecuente de los procedimientos de desahucio en España. En los últimos dos años, la normativa que lo regula ha cambiado de forma notable —con una reforma procesal, una sentencia del Tribunal Constitucional que anuló parte de la Ley de Vivienda, y la entrada en vigor de la mediación obligatoria previa—. Aquí resumimos el estado actual de la cuestión.

¿Cuándo puede el propietario iniciar el desahucio?

La ley es clara: basta con que el inquilino deje de pagar una sola mensualidad de la renta, o cantidades asimiladas (suministros, comunidad de propietarios, etc., si así lo asumió contractualmente) para que el arrendador pueda resolver el contrato e iniciar el desahucio. No es necesario que el impago se repita ni que exista mala fe; el Tribunal Supremo ha reiterado que basta el retraso objetivo, sin exigir una "voluntad rebelde" al pago por parte del inquilino.

El nuevo paso obligatorio: la mediación previa

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige un requisito nuevo antes de poder demandar: el propietario debe acreditar que ha intentado un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC) —mediación, conciliación u oferta vinculante confidencial, entre otros— antes de acudir a los tribunales. Si no se justifica ese intento en la propia demanda, el juzgado la inadmite directamente. Este requisito se suma —no sustituye— a la práctica habitual de enviar un burofax de reclamación de pago antes de dar cualquier paso judicial.

El procedimiento judicial, paso a paso

1. Requerimiento previo de pago: aunque no siempre es obligatorio por sí mismo, es muy recomendable enviarlo por burofax, ya que condiciona la posibilidad de "enervación" posterior.
2. Intento de MASC: mediación, conciliación o negociación, como exige la LO 1/2025.
3. Demanda de desahucio y reclamación de rentas: se tramita como juicio verbal (art. 250.2 LEC).
4. Requerimiento judicial al inquilino: tiene 10 días hábiles para elegir entre desalojar la vivienda, pagar toda la deuda (enervando así el desahucio) u oponerse a la demanda.
5. Vista y sentencia, si hay oposición.
6. Lanzamiento, si la sentencia es favorable al propietario y el inquilino no abandona voluntariamente.

La enervación: la última oportunidad del inquilino

La "enervación" es la posibilidad que tiene el inquilino de paralizar el desahucio pagando toda la deuda dentro del plazo. El Tribunal Supremo ha perfilado varios aspectos importantes sobre esta figura:

• El pago debe ser completo y realizarse dentro del plazo de 10 días hábiles desde el requerimiento judicial.
• Si el propietario ya había enviado un burofax de reclamación fehaciente y transcurrieron más de 30 días sin que el inquilino pagara, este pierde después el derecho a enervar el desahucio en el juicio, siempre que el requerimiento fuera claro, preciso y terminante.
• El Supremo también ha admitido una enervación "subsidiaria": el inquilino puede oponerse alegando que no debe todo lo reclamado y, de forma subsidiaria, consignar el importe que finalmente se determine judicialmente adeudado, sin verse obligado a elegir de entrada entre oposición pura o pago incondicionado de toda la cantidad reclamada.

¿Qué pasó con la Ley de Vivienda y los "grandes tenedores"?

La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, había impuesto requisitos reforzados a los propietarios calificados como "grandes tenedores" (más de 10 viviendas o más de 1.500 m² de uso residencial) para poder demandar, como acreditar si el inquilino era vulnerable o haber acudido antes a un procedimiento de conciliación con la administración. El Tribunal Constitucional, en su Sentencia 26/2025, de 29 de enero, anuló estos requisitos por considerar que suponían una carga desproporcionada para el derecho a la tutela judicial efectiva. Desde entonces, esos trámites adicionales ya no son exigibles.

¿Sigue existiendo la suspensión especial por vulnerabilidad?

No, al menos no en su versión extraordinaria. El mecanismo que permitía suspender lanzamientos por vulnerabilidad, nacido durante la pandemia, fue prorrogado varias veces —la última mediante el Real Decreto-ley 2/2026—, pero el Congreso de los Diputados derogó esa norma el 26 de febrero de 2026. Desde entonces, a septiembre de 2026, no existe esa suspensión extraordinaria; solo quedan los mecanismos ordinarios de la LEC, que permiten cierta intervención de los servicios sociales pero no una paralización indefinida del procedimiento. El Gobierno negocia un nuevo marco normativo en materia de vivienda, aunque todavía no ha entrado en vigor.

Conclusión

El desahucio por falta de pago sigue siendo un procedimiento accesible para el propietario, pero exige hoy más rigor formal que hace unos años: mediación previa obligatoria, requerimientos de pago bien redactados y atención a los plazos que marca la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Para el inquilino, la enervación sigue siendo la vía principal para evitar el desalojo, siempre que pueda pagar la totalidad de la deuda a tiempo.

Este artículo tiene carácter informativo general y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado para un caso concreto.