Qué Revisar Antes de Firmar un Contrato de Alquiler

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Un contrato de alquiler se firma en diez minutos y dura años. La mayoría de los conflictos que llegan al despacho vienen de cláusulas que en su momento nadie leyó porque «era el modelo de siempre».

Quién firma y en qué concepto

Compruebe que quien firma como arrendador es el propietario o tiene poder para arrendar, y que el inmueble descrito en el contrato es el que va a ocupar, con su referencia catastral. Si hay varios inquilinos, conviene que conste si responden de forma solidaria, porque eso determina a quién se le puede reclamar el total de la renta.

Duración y prórrogas

La ley de arrendamientos urbanos establece un régimen de prórrogas obligatorias para el arrendador en los alquileres de vivienda habitual, distinto según el arrendador sea persona física o jurídica. Lo que se firme no puede empeorar la posición del inquilino respecto de ese mínimo legal.

Mire también cómo se articula el preaviso: cuánto tiempo antes hay que avisar para no prorrogar y en qué forma debe comunicarse. Un burofax bien enviado evita discusiones sobre si el aviso llegó o no.

La fianza y las garantías adicionales

La fianza legal en vivienda es de una mensualidad y debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente. Es distinta de las garantías adicionales —aval, depósito extra— que las partes pueden pactar dentro de los límites legales.

Conviene que el contrato distinga con claridad qué cantidad es fianza y qué cantidad es garantía adicional, porque el régimen de devolución no es el mismo.

Actualización de la renta

Solo puede actualizarse si está pactado expresamente, y con el índice y los límites que marque la normativa vigente en cada momento. Si el contrato no dice nada, la renta no se actualiza. Desconfíe de fórmulas vagas del tipo «según mercado».

Gastos: quién paga qué

Suministros, comunidad, IBI y tasa de basuras pueden repartirse de distintas formas, pero tiene que estar escrito y ser determinable. Una cláusula que traslade al inquilino «todos los gastos» sin concretar importe anual es un problema en potencia.

Haga la cuenta antes de firmar: la renta más los gastos que asume es lo que realmente va a pagar cada mes.

El estado de la vivienda

Es la parte que más discusiones evita y la que casi nadie hace. Antes de entrar:

• Recorra la vivienda con el propietario y fotografíe todo, especialmente los desperfectos que ya existen.
• Anote las lecturas de los contadores.
• Compruebe que hay certificado de eficiencia energética y que le entregan copia.
• Deje por escrito, como anexo firmado, el inventario del mobiliario y su estado.

Con esas fotos fechadas, la discusión sobre la fianza al final del contrato se resuelve sola.

Obras y reparaciones

El arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable; el inquilino asume las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario. Suele ser útil pactar un umbral económico que separe unas de otras, para no discutir cada vez que se rompe algo.

Las obras de mejora que quiera hacer el inquilino necesitan consentimiento escrito del propietario. Sin él, puede exigirse la reposición al estado original al finalizar.

Antes de firmar

Llévese el contrato a casa y léalo entero, incluidas las cláusulas finales. Si algo no se entiende, no es un problema suyo: es una cláusula mal redactada. Y si hay algo que se ha acordado de palabra, tiene que estar en el papel; lo que no está escrito, en la práctica, no existe.